2017年，哈爾濱市房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃推進(jìn)及市場需求變化等多重因素影響下，呈現(xiàn)出復(fù)雜而鮮明的階段性特征。本文將從市場供需、政策環(huán)境、價格走勢及未來展望等方面，對哈爾濱市房地產(chǎn)行業(yè)的年度發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行梳理與分析。
一、 市場供需總體態(tài)勢
2017年，哈爾濱市房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運行。從供應(yīng)端看，受前期土地供應(yīng)節(jié)奏及開發(fā)商投資策略影響，全年新房上市量相對穩(wěn)定，但區(qū)域分化明顯。傳統(tǒng)主城區(qū)如南崗、道里等區(qū)域新增供應(yīng)趨緊，而隨著城市“北躍南拓”戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，松北新區(qū)、哈西地區(qū)等成為新房供應(yīng)的主要增長點，產(chǎn)品類型以剛需和改善型住宅為主。需求端方面，自住性購房需求依然是市場主力，特別是棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策的持續(xù)推進(jìn)，釋放了部分購房需求。受全國熱點城市調(diào)控政策外溢影響，部分投資性需求也有所關(guān)注哈爾濱市場，但整體占比較為有限。
二、 政策環(huán)境影響分析
2017年，全國范圍內(nèi)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位持續(xù)深化，分類調(diào)控、因城施策成為主基調(diào)。哈爾濱市并未出臺全域性的嚴(yán)厲限購限貸政策，但金融信貸環(huán)境逐步收緊，銀行貸款利率優(yōu)惠減少、審批周期拉長，對市場交易節(jié)奏產(chǎn)生了一定影響。哈爾濱市繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造力度，貨幣化安置比例較高，直接轉(zhuǎn)化為商品房市場需求，成為支撐市場的重要力量。政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度加強(qiáng)，規(guī)范銷售行為，整頓市場秩序，旨在促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
三、 房地產(chǎn)價格走勢分析
縱觀2017年全年，哈爾濱市商品房銷售價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢，但漲幅相對溫和，未出現(xiàn)急劇攀升。根據(jù)市場數(shù)據(jù)監(jiān)測，全年房價整體上漲約10%-15%。具體來看：
- 分區(qū)價格差異顯著：核心城區(qū)因配套成熟、資源稀缺，房價保持高位且堅挺；新興熱點區(qū)域如松北（特別是圍繞科技創(chuàng)新城等概念）、哈西站周邊等，隨著基礎(chǔ)設(shè)施和配套的快速完善，房價上漲動力較強(qiáng)，漲幅高于全市平均水平；部分老舊城區(qū)價格則相對平穩(wěn)。
- 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響價格：高品質(zhì)、好學(xué)區(qū)的改善型住房價格攀升明顯，而部分偏遠(yuǎn)地段或同質(zhì)化嚴(yán)重的剛需樓盤，價格競爭較為激烈，上漲壓力較大。
- 下半年趨穩(wěn)：進(jìn)入2017年下半年，在金融政策收緊和季節(jié)性因素影響下，市場熱度有所回落，房價上漲勢頭放緩，整體呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的格局。
四、 行業(yè)特點與挑戰(zhàn)
- 品牌集中度提升：全國性大型房企在哈爾濱市場的布局加深，市場份額擴(kuò)大，本土中小房企面臨更大的競爭壓力，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。
- 產(chǎn)品升級加速：消費者對住房品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)環(huán)境的要求不斷提高，推動開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計、建筑質(zhì)量和后期服務(wù)上持續(xù)升級。
- 商業(yè)地產(chǎn)承壓：在電商沖擊和供給量較大的背景下，哈爾濱市商業(yè)地產(chǎn)，特別是傳統(tǒng)零售商業(yè)和部分區(qū)域的寫字樓，去化壓力依然存在，空置率問題值得關(guān)注。
- 去庫存效果顯著：經(jīng)過前期政策支持，哈爾濱市商品住宅庫存去化周期已大幅縮短，整體庫存壓力緩解，但結(jié)構(gòu)性庫存問題（如非住宅類、偏遠(yuǎn)地段產(chǎn)品）仍需時間消化。
五、 未來展望
展望2018年及以后一段時期，哈爾濱市房地產(chǎn)市場預(yù)計將繼續(xù)在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的主旋律下發(fā)展。短期內(nèi)，調(diào)控政策大幅放松的可能性較低，金融環(huán)境將延續(xù)穩(wěn)健中性的基調(diào)，這有助于抑制市場過熱風(fēng)險。隨著哈爾濱新區(qū)建設(shè)、地鐵網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展、文旅產(chǎn)業(yè)融合等城市利好的逐步兌現(xiàn)，城市價值和吸引力有望進(jìn)一步提升，將為房地產(chǎn)市場提供長期支撐。預(yù)計房價整體將延續(xù)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，暴漲暴跌的概率較低，但區(qū)域間、產(chǎn)品間的分化將進(jìn)一步加劇。房企需要更加注重產(chǎn)品力的鍛造和現(xiàn)金流的穩(wěn)健，以應(yīng)對市場從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變。
（注：文中分析基于2017年公開市場信息及行業(yè)觀察，具體數(shù)據(jù)請以官方統(tǒng)計為準(zhǔn)。）
